購(gòu)買公寓別大意！這些雜費(fèi)你都了解嗎？
 

在籌備購(gòu)買公寓（マンション）時(shí)，大多數(shù)人往往將主要精力放在籌措首付款以及計(jì)算能貸到多少款上，卻常常忽略了在購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的各類稅金、中介手續(xù)費(fèi)等“雜費(fèi)”。這些雜費(fèi)并非包含在公寓的購(gòu)買價(jià)格內(nèi)，一旦被忽視，很可能會(huì)在臨近簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，才驚覺資金不足。接下來(lái)，我們就來(lái)深入了解一下購(gòu)買公寓時(shí)那些容易被忽視的雜費(fèi)。

一、雜費(fèi)構(gòu)成與大致比例

購(gòu)買公寓所涉及的雜費(fèi)整體占比通常在公寓購(gòu)買價(jià)格的3% - 7%，這些費(fèi)用大致可以分為三類：取得物件相關(guān)的雜費(fèi)、使用住宅貸款相關(guān)的雜費(fèi)以及其他雜費(fèi)。

（一）取得物件相關(guān)的雜費(fèi)

1. 印花稅：簽訂買賣合同時(shí)需要繳納的國(guó)稅，費(fèi)用體現(xiàn)為貼在合同上的印花稅票費(fèi)用。在2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據(jù)合同金額而定：合同金額在1000萬(wàn)日元（不含）至5000萬(wàn)日元（含）之間，需繳納1萬(wàn)日元；合同金額在5000萬(wàn)日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納3萬(wàn)日元；合同金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納6萬(wàn)日元 。

2. 登記許可稅：對(duì)取得的物件所有權(quán)進(jìn)行登記時(shí)所繳納的國(guó)稅，稅額依據(jù)土地和建筑物各自的固定資產(chǎn)評(píng)估額乘以稅率來(lái)計(jì)算。由于所有權(quán)登記屬于司法書士的專屬業(yè)務(wù)，購(gòu)房者需要委托司法書士代辦登記手續(xù)，除登記許可稅外，還需支付司法書士報(bào)酬，一般在10 - 20萬(wàn)日元。

3. 不動(dòng)產(chǎn)取得稅：這是取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)需要繳納的地方稅。其計(jì)算公式為：建筑物的不動(dòng)產(chǎn)取得稅=（住宅固定資產(chǎn)稅評(píng)估額 - 扣除額）× 稅率；土地的不動(dòng)產(chǎn)取得稅=（土地固定資產(chǎn)稅評(píng)估額 × 稅率） - 扣除額。購(gòu)房者需要在取得不動(dòng)產(chǎn)之日起30日內(nèi)，向土地、房屋所在地的都道府縣稅務(wù)辦公室申報(bào)。滿足建筑面積50平方米以上等條件時(shí)，新建公寓的建筑物可從固定資產(chǎn)稅評(píng)估額中扣除1200萬(wàn)日元；若是1997年4月1日之后竣工的二手公寓，最高也可扣除1200萬(wàn)日元。

4. 固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的清算費(fèi)用：固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅是每年1月1日向土地或建筑物所有者征收的地方稅。如果公寓賣方（如銷售公司）已經(jīng)預(yù)先繳納了這兩項(xiàng)稅金，那么在交款（所有權(quán)轉(zhuǎn)移日）時(shí)，會(huì)按照天數(shù)或月數(shù)為基準(zhǔn)按比例計(jì)算，買方需承擔(dān)自己所有權(quán)期間的這兩項(xiàng)稅費(fèi)。

5. 中介手續(xù)費(fèi)：當(dāng)物件價(jià)格超過(guò)400萬(wàn)日元時(shí)，法律規(guī)定需向不動(dòng)產(chǎn)中介公司支付“物件取得價(jià)格 × 3% + 6萬(wàn)日元”的中介手續(xù)費(fèi)。不過(guò)，法律僅規(guī)定了上限金額，實(shí)際支付低于此標(biāo)準(zhǔn)也是合法的。

（二）使用住宅貸款相關(guān)的雜費(fèi)

1. 印花稅：簽訂住宅貸款合同時(shí)同樣需要繳納印花稅，2014年4月1日至2018年3月31日期間，稅額根據(jù)借款金額確定：借款金額在1000萬(wàn)日元（不含）至5000萬(wàn)日元（含）之間，需繳納2萬(wàn)日元；借款金額在5000萬(wàn)日元（不含）至1億日元（含）之間，需繳納6萬(wàn)日元；借款金額在1億日元（不含）至5億日元（含）之間，需繳納10萬(wàn)日元。

2. 融資手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)：向貸款金融機(jī)構(gòu)借款時(shí)，需要支付融資手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。融資手續(xù)費(fèi)多為3 - 5萬(wàn)日元（不含消費(fèi)稅）的定額，因金融機(jī)構(gòu)不同而有差異；擔(dān)保費(fèi)一般采用一次性支付方式，通常每借款100萬(wàn)日元約需支付2萬(wàn)日元，例如借款3000萬(wàn)日元，擔(dān)保費(fèi)約為60萬(wàn)日元。

3. 抵押權(quán)設(shè)定費(fèi)用：辦理住宅貸款時(shí)需要設(shè)定抵押權(quán)（擔(dān)保設(shè)定），這一過(guò)程會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)登記許可稅和司法書士報(bào)酬。抵押權(quán)登記許可稅按照“借款金額 × 稅率（通常為0.4%）”計(jì)算，司法書士報(bào)酬一般在5 - 10萬(wàn)日元。

4. 火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)：辦理住宅貸款時(shí)，加入火災(zāi)保險(xiǎn)通常是強(qiáng)制要求。保險(xiǎn)費(fèi)會(huì)因地區(qū)以及建筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)模而有所不同，支付方式分為一次性支付和分期支付，一次性支付由于不含利息相對(duì)更為劃算。

5. 代辦手續(xù)費(fèi)：若由不動(dòng)產(chǎn)中介公司代辦住宅貸款融資申請(qǐng)手續(xù)，購(gòu)房者需要支付住宅貸款代辦手續(xù)費(fèi)，費(fèi)用因中介公司而異，市場(chǎng)行情一般在5 - 10萬(wàn)日元。

（三）其他雜費(fèi)

除上述費(fèi)用外，購(gòu)買公寓還會(huì)產(chǎn)生諸如搬家費(fèi)、新居窗簾更換費(fèi)用、照明器具購(gòu)置費(fèi)用、給親戚朋友寄發(fā)搬家通知明信片的印刷費(fèi)用等瑣碎開支。

二、雜費(fèi)注意事項(xiàng)

1. 稅金費(fèi)用差異：實(shí)際的雜費(fèi)會(huì)因購(gòu)買物件的不同而有所變化，尤其是稅金相關(guān)費(fèi)用，是以廣告中顯示的實(shí)際價(jià)格（物件購(gòu)買價(jià)格）所對(duì)應(yīng)的不同固定資產(chǎn)稅評(píng)估額為基礎(chǔ)計(jì)算的。雖然土地的固定資產(chǎn)稅評(píng)估額據(jù)說(shuō)平均相當(dāng)于地價(jià)公示的70%，但具體到個(gè)別物件，差異可能很大。例如，郊外土地價(jià)格通常低于市中心，實(shí)際價(jià)格和評(píng)估額都較低；而市中心的大型公寓，由于土地持有份額較多，登記許可稅可能會(huì)比預(yù)期高很多。此外，當(dāng)?shù)貎r(jià)波動(dòng)時(shí)，實(shí)際價(jià)格與評(píng)估額也可能出現(xiàn)偏差。

2. 貸款雜費(fèi)不同：住宅貸款的雜費(fèi)會(huì)因貸款方案的選擇而有所不同。在選擇住宅貸款時(shí)，購(gòu)房者不能僅僅關(guān)注貸款利率的高低，還需要綜合考慮貸款相關(guān)雜費(fèi)在內(nèi)的總成本，從而做出更合適的決策。

三、總結(jié)

由于雜費(fèi)會(huì)因購(gòu)買物件的具體條件而產(chǎn)生較大差異，所以不能完全依賴“物件價(jià)格的3% - 7%”這一參考數(shù)值。比較明智的做法是向不動(dòng)產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人詳細(xì)詢問(wèn)具體物件的實(shí)際雜費(fèi)情況。此外，雜費(fèi)原則上需要用現(xiàn)金支付，但如果購(gòu)房者無(wú)法籌集到足夠的現(xiàn)金支付雜費(fèi)，也不用因此放棄購(gòu)買公寓。部分金融機(jī)構(gòu)提供“雜費(fèi)貸款”服務(wù)，可以將雜費(fèi)納入貸款范圍。建議購(gòu)房者通過(guò)向中介公司負(fù)責(zé)人咨詢等方式，充分收集信息，制定出合理的公寓購(gòu)買資金計(jì)劃，確保購(gòu)房過(guò)程順利進(jìn)行。